これからの賃貸事務所 中央区の統一
これからの賃貸事務所 中央区の統一
磁気ディスク登記簿になった登記所では，登記簿を直接閲覧することはできなくなり，閲覧に代えて「登記事項要約書」の交付という方法がとられています。
また，磁気ディスク登記簿は，その記録を文字として出力することはできますが，従来のように登記簿の原本そのものをコピーすることはできません。
登記簿謄本・抄本を交付するという方法はとれないことになります。
そこで，登記簿謄本・抄本の交付に代えて「登記事項証明書」の交付という方法がとられることになりました。
登記のコンピュータ化の作業は現在進行中なので，コンピュータ化か完了していない登記所では従来の登記簿が，完了した登記所では新たな磁気ディスク登記簿が，それぞれ用いられているという状況にあります。
安全で円滑な取引のための登記不動産登記は,不動産取引の安全と円滑化を図るとともに，不動産について権利を有する者を保護する制度です。
したがって不動産登記は，不動産の取引や所有においてきわめて重要な意味を持っています。
すでに，不動産取引の仕組みや契約について説明しましたが，実際に，ある土地や建物についての売買契約を締結しようとすると，一見したところでは誰がどのような権利を有しているのか必ずしも明らかではあり③実地調査対象不動産の位置，形状，面積，使用状況などについて，現地で調査することは欠かせません，この点は，不動産の売買を行ううえでも同様であり，もっとも基本的なことです。
その他の担保物権ここまで，不動産担保のなかでも特に重要な抵当権と根抵当権を取り上げてきましたが，実際の金融取引では，これら以外にもさまざまな方法で担保の提供が行われています。
ここでは，その主なものについて簡単に触れたいと思います。
不動産質権質権は，債権の担保として，債務者または第三者から受け取った物を留置し，債務の返済がなされない場合には質権を実行し，その競売代金からほかの債権者に先立って返済を受けることができる担保物権です。
このように，質権は留置的効力を本質とする担保物権なので，質権設定の効力が生ずるためには，目的物の引渡しが必要とされています。
また質権は，一般的には動産が目的物とされていますが,不動産や債権も対象とすることができます。
したがって，不動産質も当事者の設定契約により設定することができ，その登記が第三者に対する対抗要件になります。
質権は，目的物の引渡しが質権の効力要件とされているので，債務者（質権設定者）にとっては，その物の使用収益を図ることができないという不都合な面があります。
また質権は，利息請求権が不動産質権者に原則として認められていないため，質権者にとって不都合な面もあります。
このため，不動産質が担保の目的として利用されることは少ないと言われています。
しかし，不動産質の場合，質権者は目的物を使用し，収益を図ることができるので，特に目的物が良質な賃貸マンションであるような場合は，その収益からの債権回収が見込まれ，不動産質の活用の可能性も考えられます。
仮登記担保仮登記担保とは，代物弁済の予約や停止条件付代物弁済契約をあらかじめ締結し，債務が返済されない場合に，債務者の不動産の所有権を債権者に移転してしまうという担保制度です。
つまり，債務者は，債務の返済ができない場合には，金銭による弁済に代えて不動産による弁済をもって債務を消滅させることをあらかじめ約束し，債権者は，これを保全するために所有権移転の仮登記をします。
これにより，債権者は優先的に債権の回収を確保します。
仮登記担保はかつて，たとえば1,000万円の債権を担保するために3,000万円の不動産に仮登記担保を設定するという濫用的な利用がされていました。
そこで，1979年に「仮登記担保契約に関する法律」が制定され，担保権者は，不動産の価格が債権などの額を超える場合には，その差額を清算しなければならないことになりました。
譲渡担保譲渡担保とは，債権の担保として目的物の所有権を債権者に移転し，債務が返済されない場合に，債権者は目的物から優先弁済を受けるという担保制度です。
債務者は目的物を債権者に売却したことにして，その代金に相当する額を借り受けます。
そのうえで，債権者から改めて目的物を賃借するという形式をとります。
質権とは違い，目的物の占有は移転しないので，債務者は目的物を継続して使用することができます。
また，この場合，目的物は債権者に売却されますが,債権債務関係は残るので，債権者としては債務者に返済を請求できます。
したがって，債務が弁済されない場合，債権者（譲渡担保権者）は目的物の所有権を取得することになります。
この場合,代物弁済があったとして債権の満足を得る方法（帰属型）と，目的物を売却しその代金から弁済を受ける方法（処分型）のいずれかにより，優先弁済を受けることになります。
譲渡担保権者がいずれの方法をとるかは契約によります。
なお，不動産に譲渡担保権を設定する場合，第三者に対抗するためには所有権の移転登記が必要になります。
売渡担保売渡担保は，目的物をいったん債権者に完全に売渡し，一定期間内に買戻しや再売買を行うことによって，債務者が目的物の所有権を回復するという担保方法です。
この場合，売渡しの代金が実質的に融資金額に相当し，買戻しや再売買が債務の返済に相当します。
しかし，これでは目的物が完全に売り渡されてしまい，譲渡担保とは違い，債権債務関係が残りません。
そのため，仕組み権者としては債務者に返済を請求することができず，不都合が生じます。
このため，この方法は実際にはほとんど利用されていません。
‰／担保権の実行①担保権の実行とは債権者が債務者に金銭を融資する際に，債務者（あるいは物上保証人）所有の不動産に抵当権などの担保権を設定したとします。
この場合，仮に債務者が債務を返済できなかったとしても，債権者（担保権者）は裁判所に担保権の実行を申し立てて，担保不動産の競売を行うことにより，ほかの債権者に優先して債権の回収を図ることができます。
このような「優先弁済的効力」は，担保権にとってもっとも重要な効力であり，これを実現する手段として不動産競売手続が，民事執行法に規定されています。
ここでは，実際に抵当権を実行する場合の，抵当不動産の競売手続を見ることにします。
競売の仕組み
競売の申立て競売の申立てを行うためには，被担保債権の弁済期が到来しているにもかかわらず，債務者が債務を履行していないこと（履行遅滞）が必要です。
さらに，競売の申立てに際しては，抵当不動産に所有権などを取得した第三取得者が存在する場合には，その者にあらかじめその旨の通知をしなければならないとされています。
これは，抵当権実行前に第三取得者が抵当権を買い取る機会を与える（「藻除」と言います）必要があるからです。
そして，第三取得者が通知を受けた後１ヵ月以内に謳除権を行使しないとき，抵当権者は競売の申立てができるようになります。
競売開始決定抵当権者が執行裁判所（その不動産の所在地を管轄する地方裁判所）に競売の申立てを行うと，裁判所はこれを審査します。
要件を具備していると認めると，競売開始決定をします。
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